Grondbeleid

Ambitie sneller bouwen van meer woningen
In 2020 heeft de raad de ambitie vastgesteld om door te groeien naar een robuuste gemeente met vitale en leefbare kernen. Beuningen wilt doorgroeien naar een gemeente van meer dan 30.000 inwoners. Om de ambitie te vertalen naar ontwikkellocaties stellen we een Omgevingsprogramma Woningbouw op. In het programma beschrijven we wat de kwaliteit van de woningen moet zijn. Ook onderzoeken we hoeveel woningen en op welke plek. Een eerste stap is het vastgestelde concept Panorama 2040, dit geeft een overkoepelend toekomstbeeld voor potentiële ontwikkellocaties. Gevolgd door het nader uitwerken van de kernen in structuurmodellen en een participatietraject.

Een grote bouwopgave voor Beuningen betekent ook dat er extra capaciteit nodig is. Bij een versnelling in de woningbouw komt in eerste instantie druk op de medewerkers die werkzaam zijn in of voor de ruimtelijke ontwikkeling. Het gaat niet alleen om de beleidsmedewerkers ruimtelijke ontwikkeling en wonen, maar ook om de medewerkers die betrokken zijn bij de uitvoering (medewerkers bestemmingsplan, waterparagraaf, landschappelijke inpassing, verkeer, projectleiders civiel, toezichthouders, communicatiemedewerkers, projectondersteuners etc.). Dit vraagt op korte termijn een uitbreiding van de ambtelijke capaciteit. Afhankelijk van de groeisnelheid worden ook de consequenties van toename van het aantal inwoners zichtbaar. Denk aan het meegroeien van voorzieningen, capaciteit huisvesting scholen, meer maatwerkvoorziening voor Wmo, jeugd, participatie, meer aanvragen bij burgerzaken etc. Deze uitbreiding in capaciteit leggen we voor op een later moment, afhankelijk van de gekozen snelheid van groeien.

Hof van Campe
Cluster 5 en 6 (30 woningen) zijn opgeleverd. De bouw van cluster 7 (23 woningen) start dit jaar die van cluster 8 (20 woningen) begin volgend jaar. Hiermee zijn de laatste twee clusters in ontwikkeling.
Dit betekent voor onze organisatie enkele toets momenten zoals we die contractueel hebben vastgelegd met de projectontwikkelaar. De verwachting is dat de grex Hof van Campe in 2023 negatief sluit met een eindwaarde van € 907.000. De reeds getroffen voorziening is € 854.000. Deze is op basis van de netto contante waarde berekening vastgesteld.

Den Elt
Het bestemmingsplan Den Elt is onherroepelijk. In 2021 zijn 20 huurwoningen in de middenhuur opgeleverd. 22 kavels voor vrijstaande en twee onder een-kapwoningen zijn verkocht aan Klok Ontwikkeling. Start bouw wordt eind 2021/begin 2022 verwacht. De laatste drie vrije kavels aan de Hoogstraat zijn op de markt voor verkoop. Omdat wij dit plan zelf ontwikkelen betekent dit voor onze organisatie dat wij het plan in 2021 bouwrijp maken en in 2022 woonrijp. De verwachting is dat we de grex Den Elt in 2023 afsluiten met een verlies van € 733.000. De reeds getroffen voorziening is € 691.000. Deze is op basis van de netto contante waarde berekening vastgesteld.

Ecowieck
Samen met CPO's (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) zijn we gekomen tot een vlekkenplan voor de Ecowieck. Aan de hand van dit vlekkenplan zijn twee CPO's een stedenbouwkundig plan aan het ontwikkelen van het uitgeefbaar gebied. Daarnaast is het vlekkenplan het afgelopen jaar vertaald in een bestemmingsplan. Het gehele uitgeefbare gebied van de Ecowieck is inmiddels vergeven. Afhankelijk van de uitkomst van de bestemmingsplanprocedures verwachten we dit jaar te starten met de bouw. De verwachting is dat de grex Ecowieck in 2023 negatief sluit met € 88.000. De reeds getroffen voorziening is € 83.000. Deze is op basis van de netto contante waarde berekening vastgesteld.

Hoge Woerd
In januari 2020 is de raad akkoord gegaan met de nieuwe ontwikkeling van de Hoge Woerd. In het gebied Hoge Woerd zouden 85 woningen in alle segmenten worden gerealiseerd. Op verzoek van de raad is onderzocht of uitbreiding van het aantal woningen naar 110 woningen haalbaar is. Het plan beoogt een diversiteit aan woningen van sociaal tot dure koop. Ook is een combinatie van wonen en zorg en wonen voor ouderen mogelijk. De laatst vastgestelde grex, zoals gepresenteerd in de jaarstukken 2020, liet zien dat er sprake was van een positief exploitatieresultaat.
Bij de voorbereidingen voor een bestemmingsplan met 110 woningen werd ontdekt dat er met foutieve uitgangspunten in de grondexploitatie Hoge Woerd is gerekend. Wanneer de grondexploitatie met de juiste uitgangspunten doorgerekend was zou het resultaat negatief zijn. Er zijn verschillende mogelijkheden binnen het plan om tot een neutrale exploitatie te komen. Deze mogelijkheden worden in het najaar aan de Raad gepresenteerd.
De verwachting is dat in december 2021 een aangepaste grondexploitatie in de Raad kan worden besproken.

Asdonck
De raad is september 2019 akkoord gegaan met de voorgestelde ontwikkeling van het Asdonck terrein. Dit plan gaat over de realisatie van 64 appartementen in een parkachtige omgeving met behoud van ruimte voor evenementen als Beuningen On Ice. Het bestemmingsplan is in procedure. In vervolg daarop wordt de tender voor de verkoop van de appartementencomplexen voorbereid en in de markt gezet. We verwachten in 2021/2022 de tender af te ronden en de procedure voor de omgevingsvergunning op te starten. Voor dit jaar betekent dit voor onze organisatie vooral inzet m.b.t. de procedure bestemmingsplan. Voor 2021/2022 inzet m.b.t. de contractvorming. De verwachting is dat de grex Asdonck in 2024 positief afsluit met € 1.339.000.

Algemene opmerking grondexploitaties
Hierboven zijn de verwachtingen van de nog te realiseren winsten of verliezen ten aanzien van vijf grondexploitaties benoemd. Alle verwachte lasten en baten zijn voor de jaren 2022-2025 in de meerjarenbegroting verwerkt. De prognose van het jaar waarin de grondexploitatie tot afwikkeling komt, is in deze begroting geactualiseerd. De (extra) verwachte stortingen of onttrekkingen uit de voorziening over de jaren 2022-2025 verwerken we in de jaarstukken 2021 bij de actualisatie van de Grexen.
De nog niet verdeelde kosten zoals de kosten van de planeconoom, overhead e.d. berekenen we op basis van eindwaarde per jaar in de jaarstukken door aan de vijf grondexploitaties.  

Zandwinning Beuningse Plas
De zandwinning is formeel gestart en loopt nog tot en met 2035. Daarna wordt het gebied compleet ingericht aan de gemeente opgeleverd. In 2021 is het project in de beheerfase gekomen waarbij vnl. contractbeheer en omgevingsmanagement nodig is. De uren hiervoor zijn opgenomen in de algemene bedrijfsvoering. Voor omgevingsmanagement zijn incidenteel nog onderzoeken nodig door externen. Hiervoor is dekking aanwezig.

Ruyterpark Weurt
De locatie van de voormalige Ruyterschool in Weurt wordt her ontwikkeld naar woningbouw en wijkpark. Woningcorporatie Woonwaarts gaat 16 sociale huurappartementen bouwen met parkeervoorziening. De planologische procedure loopt. De kosten voor de ontwikkeling betalen we uit de opbrengsten grondverkoop.

Hutgraaf II
Op het plangebied Hutgraaf II in Beuningen wordt een plan voor 22 duurzame en levensloopbestendige patiowoningen uitgewerkt. Er vallen 7 woningen in het middenhuursegment. Voor deze ontwikkeling doorlopen we de planologische procedures. De kosten hiervoor betalen we uit de plankosten van de ontwikkelpartij.

Zandwinning Winssen
De ontzander is gestart met de ontzanding van de Geertjesgolf. Wij ondersteunen bij de procedures en doen het contractmanagement. De kosten hiervoor betalen we uit de opbrengst van de locatie.

De Linten
In 2021 hebben we de procedures voor de verkoop voor één deellocatie in gang gezet. De deellocatie maakt de ontwikkeling van drie tot vier woningen mogelijk. Wij zetten contracten in de markt en ondersteunen bij de procedures. De kosten hiervoor betalen we uit de opbrengst van de kavels.
Door de nog vast te stellen exploitatieopzet voor de Hoge Woerd en de slagschaduw-effecten van de windmolens is het nog niet duidelijk wat de gevolgen zijn voor de totale opbrengst van De Linten.